Modelli di valutazione del mercato immobiliare- un’introduzione
Questo articolo ha lo scopo di fornire una generale conoscenza delle principali metodologie utilizzate per la valutazione del mercato immobiliare, descrivendone allo stesso tempo i vantaggi ed i punti deboli.
Ci sono quattro tecniche di valutazione di base che sono utilizzate per determinare il valore di un immobile:
Il metodo di Valutazione in base al Prezzo di Mercato Con l’utilizzo del metodo di Prezzo di mercato, il costo di un immobile viene determinato attraverso il confronto con il prezzo di vendita di immobili simili sul mercato. Ad esempio, se un immobile viene venduto per un certa somma in una particolare zona, un futuro acquirente/venditore si aspetta di comprare/vendere una simile proprietà per la stessa somma. Quando una casa, con caratteristiche diverse da immobili precedentemente venduti nella stessa zona, viene messa sul mercato, qualche aggiustamento nel prezzo è necessario per tenere conto delle eventuali differenze come ad esempio il numero di bagni, le dimensione del giardino, la superficie dell’immobile e così via. Tale processo rappresenta una metodologia relativa in quanto la valutazione di una proprietà è sempre il risultato di una comparazione con un'altra proprietà o talvolta con il mercato generale. Il vantaggio principale di questo metodo risiede nella sua semplicità: una rapida ricerca su qualsiasi sito web, che pubblicizzi immobili in vendita nella stessa zona, fornisce ad un acquirente/venditore un immediato prezzo di riferimento da cui partire per arrivare al prezzo finale. Agenti immobiliari usano questo metodo in modo estensivo per stabile il prezzo di vendita di nuovi immobili. Il tallone di Achille di tale metodologia è che, essendo un metodo comparativo, saprà solo dirci se il prezzo dell’immobile che si desidera acquistare è costoso oppure no se paragonato ad altri immobili presenti sul mercato. Questo fatto espone il compratore/investitore al pericolo che a lungo
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termine l'investimento fatto si riveli un pessimo affare, nonostante il prezzo iniziale sembrasse comparata con altri prezzi un ottimo investimento.Gli economisti parlano in questo caso di differenza sostanziale fra il valore di mercato ed il valore intrinseco dell’immobile. Il pericolo nell’utilizzo del solo prezzo di mercato come strumento di valutazione cresce esponenzialmente qualora la volatilità dei prezzi aumenti. La bolla immobiliare irlandese ed il suo successivo crollo ne sono un chiaro esempio : immobili che sono stati venduti cinque anni fa per una cifra intorno alle € 400.000, oggi vengono acquistati per € 100.000.
Il metodo di Valutazione in base alla Rendita Il metodo di valutazione in base alla rendita di un immobile si basa sul presupposto che il prezzo di un bene è determinato dalla rendita che produce. Una proprietà che produce un reddito da locazione annuo di € 12.000 dovrebbe valere il doppio rispetto a una proprietà che produce un reddito di affitto annuo di sole € 6.000. Storicamente, il rendimento da locazione annuo lordo ha oscillato tra il 5,5% (quando il mercato è inflazionato) ed il 10% (quando il mercato ha valori bassi), con una media del 6,5%, a seconda del paese. A tale riguardo due punti hanno bisogno di considerazione: la relazione inversa tra il prezzo di un immobile e la rendita dell’affitto, ed il rapporto tra il prezzo di un immobile e il reddito annuo da locazione lordo. Un immobile che produca un reddito mensile lordo di € 1.000, se acquistato ad un prezzo pari a € 120,000, fornirebbe una rendita lorda annuale del 10%. 1,000 x 12 (il numero di mesi) = 12.000 12,000:120,000 (il nostro prezzo di acquisto) = 10% Qualora il prezzo di acquisto fosse di 240.000 €, la rendita lorda annuale sarebbe del 5%. 1,000 x12 (il numero di mesi) = 12.000 12,000:240,000 (il nostro prezzo di acquisto) = 5% Quindi, più alto è il prezzo pagato minore è la rendita, e viceversa minore è il prezzo pagato più alto è il rendimento da locazione lordo annuo, da qui l’inversa relazione fra prezzo e rendita. In secondo luogo, è importante notare la relazione fra rendita, reddito e prezzo di un immobile. Una rendita da locazione del 5,5% si traduce infatti in un prezzo dell’immobile pari a 18 volte l’affitto annuale, mentre il 6,6% corrisponde al prezzo di una casa pari a 15 volte l’affitto annuale. Dati disponibili per molti mercati rivelano come storicamente la rendita media annuale da locazione abbia oscillato intorno al 6.5% e da qui si è poi sviluppata l’idea che l’equo prezzo di un immobile corrisponda a 15 volte l’affitto annuale.Tale calcolo ha spesso |
costituito una rapida guida per stabilire se il valore di un immobile fosse sopravvalutato oppure sottovalutato. Tale metodologia é a nostro avviso molto piú robusta della valutazione in base al prezzo di mercato ed é un validissimo criterio di investimento che noi stessi utilizziamo, tuttavia esso non é esente da pericoli. Il prezzo degli affitti segue infatti i cicli economici e tende ad essere piú elevato a seguito di una rapida crescita economica a cui spesso fa seguito un periodo di stagnazione. Ancora una volta l'Irlanda é un esempio di quanto detto : il prezzo degli affitti a seguito della crisi economica é diminuito del 25% nelle principali cittá. Il metodo di Valutazione in base alla relazione Prezzo/Salario La valutazione di un immobile in base alla relazione Prezzo/Salario ha come fondamento il concetto che il livello generale dei valori di un mercato immobiliare sia determinato dal corrispondente valore dei salari della popolazione. In Colombia ad esempio, il generale prezzo del mercato immobiliare è molto piú basso rispetto all’Irlanda e tale differenza va spiegata con l’enorme differenza tra i salari che esiste fra i due paesi. Il rapporto tra il generale prezzo degli immobili e lo stipendio medio (singolo oppure familiare) è estremamente forte e costituisce uno dei fatti più stabili osservati dagli economisti. Tale relazione é analizzata in profondità nell'articolo "Un approfondimento su alcuni modelli di valutazione", analizzando anche il fattore cruciale, a nostro avviso, che ha causata la prolungata divergenza fra prezzi e salari durante l’ultima bolla immobiliare in Irlanda : l'enorme aumento del debito legato ai mutui. Il metodo di Valutazione in base ai Costi di Riproduzione La metodologia di valutazione attraverso il costo di riproduzione ha come fondamento l’idea che il prezzo di un immobile puó essere valutato in base al costo dei suoi elementi costitutivi : costo di costruzione + il costo del terreno (il costo di costruzione tiene conto del coinvolgimento dell'investitore mentre il costo del terreno include tutte le procedure e lavori necessari per rendere il terreno adatto per edificare). Questo è il metodo più complesso in quanto richiede conoscenze specifiche dei costi di costruzione e del costo dei terreni, informazioni che non sono facilmente disponibile e richiedono spesso un lungo lavoro di ricerca. Pronoia Investment mira ad utilizzare soprattutto le metodologie Rendita - Relazione Prezzo/Salario per stabilire se il livello generale del mercato sia sopravvalutato oppure sottovalutato e ad impiegare invece il metodo di Costo Riproduzione per valutare il singolo immobile. |